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Verkaufsverhandlungen
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Alfred Berg sollte sich weiterhin als Finanzberater und Kromann und Münter als Rechtsberater an den Verkaufsverhandlungen beteiligen. [EU] Alfred Berg would continue to be involved in the sales negotiations as financial adviser, and Kromann and Münter as legal advisor.

Am 30. Juni 2008 beschloss der Exekutivausschuss der Kommune, zwei getrennte Wertgutachten für das Grundstück einzuholen und danach Verkaufsverhandlungen mit SDO einzuleiten. [EU] On 30 June 2008, the executive committee of the municipality decided to obtain two separate value assessments of the property and thereafter proceed with sales negotiations with SDO [14].

Des Weiteren vertrat die Stadtverwaltung die Auffassung, dass die von OPAK durchgeführte Bewertung (die von der Stadtverwaltung verwendet wurde) "vor den Verkaufsverhandlungen" und nach "allgemein anerkannten Marktindikatoren und Bewertungsstandards" erfolgt sei. [EU] Furthermore, the Municipality considered that the valuation carried out by OPAK (the value assessment used by the Municipality) was obtained 'prior to the sale negotiations' and according to 'generally accepted market indicators and valuation standards'.

Die Kommission stellt fest, dass FABV vor den Verkaufsverhandlungen keine unabhängige Wertermittlung der Produktionsstätte durchgeführt hat. [EU] The Commission notes that FABV did not request any independent evaluation of the Facility prior to the sale negotiations.

Diese Wertermittlung sollte gemäß der Mitteilung vor den Verkaufsverhandlungen durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, damit der Marktwert auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards ermittelt wird. [EU] Such an evaluation must be carried out by one or more independent asset evaluators [9] prior to the sale negotiations, in order to establish the market value of the asset on the basis of generally accepted market indicators and evaluation standards.

Die Stadtverwaltung vertrat somit die Auffassung, dass die Bewertung von OPAK durchgeführt wurde, "um den Marktwert auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards zu ermitteln". und dass die Wertermittlung "vor den Verkaufsverhandlungen", erfolgte. [EU] That implied i.a. that the Municipality considered that the evaluation by OPAK was carried out 'in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards' and that the evaluation was carried out 'prior to the sale negotiations'.

Die Überwachungsbehörde äußerte außerdem Zweifel daran, ob die Ermittlung des Marktwerts der Wohnungen vor den Verkaufsverhandlungen erfolgt sei, ob die Wertermittlungen auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards durchgeführt worden seien und ob der 3,4 % unterhalb des ermittelten Wertes liegende Verkaufspreis mit dem Leitfaden für staatliche Beihilfen im Einklang gestanden habe. [EU] The Authority furthermore expressed doubts whether the assessments of the market value of the apartments were carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluations were carried out on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards and whether a sales price 3,4 % below the evaluation was in accordance with the State Aid Guidelines.

Die Überwachungsbehörde stimmt dieser Auffassung aus folgenden Gründen nicht zu: Erstens stützte sich keines der Gutachten, die vor dem endgültigen Verkauf durchgeführt wurden (d. h. die Berichte von Catella und OPAK), auf allgemein anerkannte Marktindikatoren und Bewertungsstandards oder wurde hinreichend früh vor den Verkaufsverhandlungen durchgeführt (zu diesen Punkten siehe Nummer 3.1). [EU] The Authority disagrees with this view, for the following reasons: First, none of the expert evaluations, which were carried out prior to the final sale (i.e. the Catella and the OPAK reports), were based on generally accepted market indicators and valuation standards or were made in sufficient time prior to the sales negotiations (on these points see below under point 3.1).

Es wurden keine Verkaufsverhandlungen geführt und das Verfahren wurde im September 2005 beendet. [EU] No negotiations were launched and in September 2005 the procedure was terminated.

Hinsichtlich des Verkaufs ohne bedingungsfreies Bietverfahren ist in Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen Folgendes vorgesehen: "... sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. [EU] Concerning sale without an unconditional bidding procedure, Chapter 18B.2.2, of the State Aid Guidelines provides that 'an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.

In Abschnitt 2.2 der Leitlinien der Überwachungsbehörde heißt es: "Wenn die öffentliche Hand nicht beabsichtigt, das unter Ziffer 2.1 dargelegte Verfahren anzuwenden, sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. Der so festgestellte Marktpreis ist der Mindestkaufpreis, der vereinbart werden kann, ohne dass eine staatliche Beihilfe gewährt wurde." [EU] Section 2.2 of the Authority's Guidelines provides that "if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid."

Laut Mitteilung muss, sofern der Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren erfolgt, vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung durchgeführt werden, um auf der Grundlage allgemeiner Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. [EU] The Communication states that land evaluation, if not based on an unconditional bidding procedure, should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale, in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.

Nach Auffassung der Überwachungsbehörde war nicht klar ersichtlich, inwieweit vom Staat bei den Verkaufsverhandlungen neben dem rein wirtschaftlichen Ertrag des Geschäfts auch andere Überlegungen berücksichtigt wurden und ob der erzielte Verkaufspreis folglich dem Marktwert des Unternehmens entsprach. [EU] It was uncertain to what extent the State took into account other considerations beyond the mere economic return of the transaction during the negotiation process and whether, accordingly, the price obtained in the sale corresponded to the market value of the company.

Nach Auskunft der Gemeinde hat der Gutachter Bakke, der die Bewertung im Auftrag der Gemeinde vorgenommen hatte, als die Liegenschaft 2005 vom norwegischen Staat übernommen wurde, die Gemeinde auch bei den Verkaufsverhandlungen mit der Haslemoen AS im Jahr 2006 beraten. [EU] However, the municipality has explained that the property valuer Mr Bakke, who carried out a value assessment on behalf of the municipality when the property was purchased from the Norwegian State in 2005, also assisted the municipality in the sales process with Haslemoen AS in 2006.

OB argumentierte weiter, die Kommune habe nicht das alternative Verfahren von Ziffer 2.2 der Leitlinien angewandt, da die Verkaufsverhandlungen mit dem Kaufinteressenten aufgenommen worden seien, bevor ein unabhängiges Wertgutachten für das Grundstück eingeholt worden war. [EU] Further, OB argued that the municipality had not acted in accordance with the alternative procedure described in section 2.2 in the Guidelines, seeing as sales negotiations were started with the potential buyer prior to obtaining an independent evaluation of the property [24].

Trotz der Tatsache, dass vor den Verkaufsverhandlungen weder ein offenes und bedingungsfreies Bietverfahren noch eine unabhängige Wertermittlung der Produktionsstätte durchgeführt wurde, sind andere Angaben verfügbar, die zum Zeitpunkt des Verkaufs von FABV an Hammer eine Schätzung des Marktwerts der Produktionsstätte ermöglichen. [EU] However, notwithstanding the absence of an open and unconditional bidding procedure and of an independent evaluation prior to the sale negotiations, the market value of the Facility as it was sold by FABV to Hammar can be inferred from other information available.

Was den Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren anbelangt, so gilt gemäß Abschnitt 2.2 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand Folgendes: "Wenn die öffentliche Hand nicht beabsichtigt, das unter Abschnitt 2.1 dargelegte Verfahren anzuwenden, sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. [EU] Section 2.2 of the State Aid Guidelines on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities, regarding sale without an unconditional bidding procedure, provides that 'if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards.

Zwar zeigte sich SDO im Februar 2007 am Grundstück interessiert und bekundete später im selben Jahr Interesse am Kauf des Grundstücks, doch räumten die norwegischen Behörden dem Unternehmen kein Vorkaufsrecht ein, und es gibt in dem von den norwegischen Behörden vorgelegten Schriftverkehr kein Hinweis darauf, dass vor dem Abschluss der Wertgutachten Verkaufsverhandlungen abgeschlossen wurden oder eine Einigung über den Kaufpreis erzielt wurde. [EU] While SDO showed an interest in the property in February 2007 and later the same year signalled an interest in purchasing the property, no option to buy the property was granted by the Norwegian authorities, and there are no indications in the correspondence provided by the Norwegian authorities that sales negotiations or an agreement as to the purchase price was agreed upon before the conclusions of both expert valuations were known.

Zweitens bezweifelte die Überwachungsbehörde in Bezug auf die Wertermittlungen (Kapitel 18B.2.2 des Leitfadens für staatliche Beihilfen), dass die Wertermittlung von OPAK (die von der Stadtverwaltung verwendet wurde) vor den Verkaufsverhandlungen erfolgte, dass sich die Wertermittlung auf allgemein anerkannte Marktindikatoren und Bewertungsstandards stützte und dass angesichts der zeitlichen Zwänge vernünftige Bemühungen unternommen wurden, um die Wohnungen zum Marktwert zu veräußern. [EU] Secondly, concerning the valuations (Chapter 18B.2.2 of the State Aid Guidelines), the Authority expressed doubts as to whether the evaluation by OPAK (the evaluation used by the Municipality) was carried out prior to the sales negotiations, whether the evaluation was carried out on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards and, taking into account the time constraint, whether a reasonable effort to sell the apartments at market value took place.

The example sentences [G] were kindly provided by the Goethe Institute.
Sentences marked by [EU] derived from DGT Multilingual Translation Memory. The European Commission retains ownership of the copyright in the original data.
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